今年来，随着房地产业的迅猛发展，商业银行个人住房按揭业务也逐步成为个人贷款发展的主体。在目前的房地产资金链中，商业银行基本上参与了房地产开发的全过程。在房地产信贷业务迅猛发展的同时，也使住房信贷风险逐步成为商业银行经营风险的一个重要方面。目前，各家商业银行都十分重视住房信贷风险防范工作，积极采取有效措施，改善经营策略，以风险控制为核心，加强住房信贷管理，建立全方位风险制衡机制，确保把住房信贷风险消灭在萌芽状态。

　　一、个人住房按揭的含义

　　个人住房按揭是由银行、房地产开发公司(开发商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式(仅就中国而言)，即为贷款买房子，它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。

　　二、个人住房信贷风险的主要表现：

　　1、借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行;同时，由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有限的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难，并且我国目前还没有对职工个人的资信状况调查、评估的机构，商业银行较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险;二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回;三是借款人还款状况差，尤其是借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款;四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

　　2、开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

　　3、银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减轻和防范，是信贷风险防范工作的重点。一是信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体管理方法;二是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长，商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银行需赔偿，以至对货款回收造成风险。此外，还可能由于银行监控和催收不利，造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生;三是信息不灵带来的信贷风险。即在审批发放时，对贷款相关资料了解不及时，不全面造成判断错误带来的风险;四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。

　　4、利率风险。是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的(我国这两年就多次调低利率)。利率上升，将使银行筹资成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款，但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失;利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率，其中用信用资金发放的住房抵押贷款，利率还要按法定贷款利率减档执行。而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高，这就进一步加大了利率风险。因此，住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定，即执行市场利率，只有如此，银行也才有积极性。至于用市场利率贷款，购房人可能有承受不了的问题，实际上现在制约居民购房的最根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了，房价构成极不合理，如果房价降到合理的水平，市场利率的承受根本不是问题。因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比，要差很多。为规避利率风险，住房抵押贷款最好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂，借款人也多不愿接受。而执行固定利率，则必须很好地防范提前还款的风险。在美国，通常住房抵押贷款合同中都有提前还款条款以事先规定借款人是否有权提前偿还贷款，对提前还款行为征收相当贷款余额(或总额)的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款，如果超过这一期限，则给予借款人提前还款的权力。这种做法值得我们借鉴。

　　5、借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险，这种风险潜伏在合同本身，应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和质押的条件，银行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益;从长期来看，在市场经济中，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定有保证。

　　6、抵押物引发的风险。目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难;二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的;三是价值不实。抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现;四是抵押物的处置难。如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

　　7、流动性风险。住房抵押货款属中长期贷款，其资金主要来源于居民储蓄存款，属于短借长还的资金融通，在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则，一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款，银行就有可能发生资金周转困难。因此，客观上需要有健全的风险转换机制做保险，而我国目前的状况是，缺乏政府担保机构、住房抵押贷款保险尚处于试点阶段，银行还很难通过这种方式转移贷款风险。

　　8、不可抗力风险。这是指还贷期间，由于较严重的自然灾害和人为伤害，如水灾、火灾和地震等使房产毁灭，贷款无法收回。另外，抵押人意外地丧失劳动力或因死亡等造成的风险也应归属为不可抗力风险。

　　三、个人住房抵押贷款风险防范对策

　　目前，住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。

　　1、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务。

　　一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。

　　2、建立住房抵押贷款的法律法规。目前国家虽然制定了有关的住房抵押办法，但还没有建立健全统一的抵押法规，这不利于个人住房抵押贷款的规范化。另外，还应从房屋交易、估价、保障诸方面建立相应的法规，形成对市场主体和市场行为的硬约束体系。例如，针对当前的形势及现在的各种违法抵押房屋骗取贷款的现象，建议在《商业银行法》中法律责任部分增设贷款欺诈罪条款，并在《城市房地产管理法》中法律责任部分增补"凡因违法于房地产抵押，估价出入较大或因工作失误造成国家、集体、个人重大经济损失的，视情节轻重，对直接责任人处以一定罚金或行政处分。情节严重者，依法追究其刑事责任。"以此来规范金融秩序，防止个人住房抵押贷款期诈行为。

　　3、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置

　　贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料(如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等)证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据;在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。

　　4、建立政府担保制度和保险制度。由于个人住房抵押贷款的主要用途所决定，政府在必要时应对信贷的双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。同时，政府还可以对金融企业的债务进行担保，保护存款人的利益。政府担保制度是分散风险的有效作法。如香港居者有其屋及私人参建的房屋的购房者，均可获得由政府担保的几十家银行和接受存款公司提供的贷款。个人住房抵押贷款在我国金融业还是一项新的业务，实行担保制度来分散风险在现阶段很有必要。同时，要尽快建立个人住房抵押贷款保险制度。保险制度是为债权债务受清偿的安全性而设立的，在住房抵押贷款中，由于不可抗力风险的存在，就应该有保险的参与来防止各种灾害造成的财产损失，而且由保险费所形成的保险资金数额大，来源稳，使用周期长，有能力部分承担抵押贷款中的风险损失。

　　5、改善抵押贷款利率制度，完善价格风险防范机制。合理的住房抵押贷款利率，是防范抵押房屋价格风险的主要措施。我国长期以来的固定不变的贷款利率制度，已经不适应以市场为主调控经济的经济增长方式，严重地制约了个人住房抵押贷款业务的开展。因此，建议建立弱性利率体系的住房抵押贷款制度。这种抵押贷款利率分为完全市场利率和限制市场利率。目前，我国尚未建立完善的社会主义市场体系，收入分配制度、社会保障制度尚待建立，住宅消费者的经济状况有很大差距。因此，必须针对不同经济状况的抵押人采用不同的利率标准。对于工薪阶层人员，主要是教师、公务员、企业职工等中低收入者，按国家规定在一定幅度内可以浮动。对于高收入者按照融资市场的完全利率标准执行。抵押权人既有抵押贷款可能价格利益变成现实价格的利益。

　　6、健全抵押物处置制度。(1)健全抵押房地产实现制度。应建立和发展房地产拍卖市场，并制订房地产拍卖规程，处置抵押物房地产时，抵押物产权等有关资料进入房地产拍卖市场。通过拍卖方式及时获取拍卖所得并从中优先受偿，抵押权人(银行贷款人)权益得到了保障，抵押物变现风险得以化解。(2)健全对房屋使用者的安置制度。对抵押物的处置须以房屋腾空为前提。但是存在抵押人寻找借口拒不腾迁使用的抵押房屋或房屋承租人不搬出其租赁的抵押房屋的现象，抵押权人(银行)只得向抵押物所在地人民法院起诉，但案件审理及判决结果的强制执行困难重重。因此，有必要制定对房屋使用者的安置制度，如房屋使用者自行另外租住或委托银行代办房屋租赁手续。房屋使用者在其能满足基本生存需要的情况下无条件地搬出抵押物房地产。如果抵押人或承租人经济特别困难，属于抚恤照顾对象则由政府有关部门安置解决住房问题。

　　总之，当前在我国商业银行面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过建立商业银行信贷风险防范的外部法律机制和内部管理机制，从法律和制度的层面，从外部和内部两个方面来防范、化解银行风险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。