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大楼部分转让后又整体抵押的效力

法律快车官方整理 更新时间: 2020-05-19 02:35:58 人浏览

导读:

核心内容:被告甲公司有一栋大楼,共17层。2011年甲公司向原告某银行贷款,以该大楼作抵押,双方签订了抵押借款合同,并办理了抵押登记。甲公司到期未能偿还借款,银行向法院起诉要求行使抵押权。

  核心内容:被告甲公司有一栋大楼,共17层。2011年甲公司向原告某银行贷款,以该大楼作抵押,双方签订了抵押借款合同,并办理了抵押登记。甲公司到期未能偿还借款,银行向法院起诉要求行使抵押权。第三人乙公司提出异议,主张大楼7层以上归其所有,甲公司的抵押无效,银行不能取得该大楼的抵押权。

  经法院查明,2010年甲公司因装修等费用需要,将该楼7层以上转让给第三人乙公司。乙公司向甲公司支付了全部价款,并使用该楼办公,且在该大楼的入口处挂着自己公司的招牌。但双方未在房产管理部门办理不动产过户登记,在不动产登记簿上记载的该大楼的所有权人为甲公司。

  本案中银行能否取得该大楼的抵押权?

  银行能取得该大楼的抵押权。我国《物权法》第9条第1款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”建筑物所有权的转让,不属于法律规定未经登记也可发生效力的情形,只有经依法登记,才能发生转让的效力。

  本案中,虽然甲公司和乙公司订有转让协议,受让方乙公司支付了全部价款,且甲公司也已将转让的不动产交付给受让方乙公司占有使用,但只要双方未办理变更登记,受让方乙公司就未取得该大楼的产权,该大楼仍全部属于甲公司所有,甲公司以自己所有的大楼抵押属于有权处分,银行取得该大楼的抵押权。至于乙公司因此受到的损失,则其只能请求甲公司承担违约赔偿责任。

  银行能取得大楼的抵押权。根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”合同是双方当事人之间的一种合意,并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的,是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间已就物权的变动达成了合意,但没有进行登记,合同仍然有效,就本案而言,2010年甲公司因装修等费用需要,将该楼7层以上转让给第三人乙公司。该转让合同是有效的,但根据《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”据此,该大楼7层以上的所有权并没有转移给乙公司,故整个大楼的所有权都是甲公司的,为此,银行依法应当取得该大楼的抵押权,至于乙公司因此而造成的经济损失,应依法向甲公司追索。

  律师认为:本案中银行能够取得该大楼的抵押权。本案中涉及四类法律关系即:所有权法律关系、抵押权法律关系、借款合同法律关系、买卖合同法律关系。依据《物权法》第2条第3款的规定,“物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”

  本案中涉及大楼的物权包括“所有权”及担保物权中的“抵押权”两类。大楼属于不动产,根据《物权法》第9条第1款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中大楼在房产管理部门不动产登记簿上登记记载的所有权人为甲公司,所以甲公司享有该大楼的所有权。依据《物权法》180条、185条、187条的规定,建筑物的抵押应当采取书面形式订立抵押合同并办理抵押登记,抵押权自抵押登记时设立,在本案中甲公司与某银行签订书面的抵押借款合同并办理了抵押登记。所以某银行系该大楼的抵押权人,某银行又系甲公司的借款债权人。

  本案中,甲公司将大楼7楼以上部分转让给了乙公司并收取了乙公司的全部钱款,甲公司与乙公司形成因转让合同形成的债权债务关系,但是大楼所有权的变更,依据《物权法》第9条第1款的规定应当依法办理变更登记,本案中大楼所有权并未办理变更登记,所以大楼的所有权人依然为甲公司。

  某银行对大楼享有抵押权,某银行因借款合同享有对乙公司的债权,乙公司享有对甲公司的债权,根据物权优于债权原则,银行可以取得该大楼的抵押权。

引用法条

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