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不动产抵押设立要件有哪些

法律快车官方整理 更新时间: 2020-05-31 09:29:19 人浏览

导读:

核心内容:不动产抵押设立要件有哪些?抵押人必须具备主体资格,抵押物必须符合法律规定,价值评估应该公允,办理抵押登记。如何设立不动产抵押?签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序,然后不动产抵押...

  核心内容:不动产抵押设立要件有哪些?抵押人必须具备主体资格,抵押物必须符合法律规定,价值评估应该公允,办理抵押登记。如何设立不动产抵押?签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序,然后不动产抵押权需登记后才生效。法律快车小编为您详细介绍。

  设立要件

  不动产抵押设立要件主要包括:

  ①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权。

  ②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看,并非所有不动产均可设定抵押权,根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定,下列不动产是不能作抵押的。

  A、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;

  B、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;

  C、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;

  D、被司法机关或行政机关依法查封的不动产;

  E、产权关系不清或有争议的财产;

  F、来自全体共有人书面同意的不动产;

  G、未取得合法权证的违法建筑物。

  ③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,做出合理公允的评估报告,然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。

  ④办理抵押登记。依照我国法律,不动产的抵押必须办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。

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  设立

  1、不动产抵押合同的签订

  一般来说,签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面:抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值,是签订抵押合同的一个十分重要的同题,如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额,在处分抵押物时,抵押权人就可能不够清偿。

  因此,抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益,评估过高则可能损害抵押权人利益,过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作,因为抵押物的价值是变动的,如以土地使用权作抵押,则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此,应由评估机构组织专业技术人员进行评估,而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值,还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括:所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。

  2、不动产抵押合同的登记

  《物权法》不动产抵押合同成立即生效,但不动产抵押权需登记后才生效。不动产抵押合同何时生效,(担保法)实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效,一种规定为办理抵押登记之日起生效,还一种规定自公证之日起生效。担保法参照国际通行作法,规定以房地产为抵押标的物的抵押台同自登记之日生效。同时《担保法>对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年,这样,使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用,影响了当事人办理抵押登记的积极性。

  程序

  不动产抵押的程序较为复杂,通常的情况是抵押人一方面是借款人,同时又是抵押担保人。即借款人向金融机构借款,为了表示能够按期履行债务,借款人将自己合法拥有的不动产作为担保抵押给金融机构。也有情况是借款人向金融机构借款,请第三人为其作担保并将第三人合法拥有的不动产抵押给金融机构。

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  在整个抵押担保贷款中的主要法律要件是,首先借款人与金融机构建立借贷关系,签订借款合同(也称主合同);其次是抵押担保人将其不动产抵押给金融机构,签定不动产抵押担保合同(附属合同),建立抵押关系。最后抵押双方持主合同(借贷合同)和抵押合同一同到不动产所在地的房屋土地管理部门,申请办理不动产抵押登记,完成抵押活动的全部法律手续。

  在抵押活动过程中,首先要审查借款人身份,资信及商业证明,其次审查抵押担保人所提供的抵押物的法律状况,检查抵押物是否属于不能抵押的范畴之列,确定抵押物的合法性。如果抵押物确属抵押人合法拥有,并且不存在任何法律上的瑕疵,应当请由房屋土地管理部门认可的土地评估机构予以评估,并作出评估报告。接着根据评估报告所确定的价值,确定抵押率。在决定要贷款和签订抵押合同之前,金融机构一般要到抵押物所在地的房屋土地部门进行咨询调查,以免在签完了贷款合同和抵押担保合同之后办不下来抵押登记。

引用法条

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