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在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突如何处理

法律快车官方整理 更新时间: 2019-03-20 00:46:01 人浏览

导读:

[导读]在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突如何处理?在实践中,房地产开发企业常常不是自己建设工程,而是将工程发包给施工企业。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。在建工程抵押权与建设工程价款

  [导读]

  在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突如何处理?在实践中,房地产开发企业常常不是自己建设工程,而是将工程发包给施工企业。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

  在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突如何处理?在实践中,房地产开发企业常常不是自己建设工程,而是将工程发包给施工企业。《合同法》规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

  建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日,最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制,规定了行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中,甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实,导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

  由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到:一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户,提高开发企业的申请条件,并对其资质、还款能力进行严格审查;二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同,了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款,从而决定是否办理抵押贷款;三是在建工程已经竣工的,要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明,并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保,以减少风险;四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺,在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下,要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证;五是严密监测贷款资金的使用,确保房地产贷款的投向是用于在建工程,及时了解工程款的支付进度;六是在抵押人与承包人发生诉讼时,要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼,对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。

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