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建工程抵押权与建设工程款优先权的问题

法律快车官方整理 更新时间: 2020-05-27 02:32:04 人浏览

导读:

核心内容:在法律中是如何认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权?有没有对行使优先权的期限限制?因此,下面将会介绍我们在发放在建筑工程抵押贷款时怎么做,法律快车小编希望能够帮助到您。

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  最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应依照《合同法》第286条的规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复同时对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制,规定了行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工验收之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定,在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权,贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实际操作中,银行发放了在建工程抵押贷款,但开发企业并未如约支付承包人建筑工程款,银行的抵押权很可能落空。甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付工程款”的事实,导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态。因此我们在发放在建筑工程抵押贷款时要做到:

  (一)要选择资信良好、工程开发前景看好的客户,提高开发企业的申请条件,并对其资质、还款能力进行严格审查;

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  (二)在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同,了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的工程款;

  (三)工程已经竣工的,要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明,并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保,以减少风险;

  (四)监测贷款资金的使用,确保贷款的投向是用于在建工程,及时了解工程款的支付进度;

  (五)在抵押人与承包人发生诉讼时,要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼,对建筑工程价款是否在六个月内行使权利进行核实。

  大家都在关注:

  ■ 承包人行使法定优先权的条件

  ■ 承包人优先受偿权的成立要件有哪些

引用法条

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