保障房与商品房混搭 保障房信托纠结中前行
导读：
在普通房地产信托逐渐被严管的背景下，信托公司参与保障房建设的资金投入虽然还是总量寥寥，但是增长趋势却非常明显。
有业内分析人士对记者表示，房地产信托风险升级以及监管的加强，都会刺激保障房信托计划的发行，但是并不能排除有开发商借保障房之名行融资之实的可能。
保障房与商品房“玩混搭”
缔造过11%收益率
9%-11.5%的预期年化收益率，不仅仅是在保障房信托，哪怕是在房地产信托中，此等收益率也处在高位。这就是今年由中融国际信托发行的“中融-鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”，也是有保障房性质的信托计划中今年收益最高的一款，同时也是“保障房+商品房”运作模式的典型例子。
数据显示，该信托计划中棚户区改造还迁房面积41984㎡，剩余456286㎡为商品房建设。由于棚户区改造项目受政策支持，土地成本低。同时由于保障房获得的政策支持，从而也降低了目前房地产信托的政策风险。
业内人士分析，也正是这种“保障房+商品房”混合运作的模式，在扣除一定的安置面积后，商业开发的销售收入加上较低的那低成本，促成了该类信托计划较高的收益。
据有关媒体报道，在近期银监会下发的《房地产信托业务风险监测表》中，对房地产信托的项目进行了细分，如非居住房产、别墅、经适房、住宅项目等。而业内人士也认为，监管层此举或是想对有保障房性质的信托计划予以区别对待，信托公司开发保障性住房的热情会进一步提高。
上半年保障房信托
发行逾百亿
用益信托的数据显示，去年有保障房性质的信托计划仅有70.79亿元，占信托总规模的1.8%。
今年，关于保障房的信托计划发行情况如何呢?数据显示，2011年1-5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占比上升到2.74%。发行数量已与去年全年相近。虽然至今2011年保障房信托发行量相对于全部信托产品发行数量仍是非常稀少，但是相对于2010年已有较大增长。
2011年发行的保障房信托产品的平均期限为2.03年，平均收益率为9.52%，高于全部产品的平均收益率0.74个百分点。从投资方向上来看，2011年的保障房信托仍主要投资于安居工程和棚户区改造项目：前五个月投资于安居工程的信托数量共10款，发行规模35.9亿元，规模占比55.21%，平均收益率也达到了9.65%;投资于棚户区改造的保障房信托共计10款，发行规模达到了28.62亿元，规模占比为44.02%，平均收益率为9.63%;投资于两限房的信托数量仅有1款，该产品发行规模为0.5亿元。
再加上由社保基金牵头，分别投资于南京和天津的共计60亿元的保障房信托计划，今年上半年，保障房信托规模已过百亿。
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