铁路房地产案件执行方法初探
一、对铁路预售商品房的执行。铁路预售商品房在尚未取得产权证照时，其权属仍归铁路房地产部门。当铁路房地产为执行标的物时，对已全部支付或部分支付房款但未取得所有权的购房人权益如何进行保护，是执行实践中亟待解决的问题。根据购房人与铁路房地产部门合同履行情况的不同，对预售的铁路商品房可做如下处理：
１．如购房人已向铁路房管部门付足房款或办理了楼宇按揭手续，虽然此时因种种原因购房人尚未取得房地产权证，但该房屋不能作为铁路房管部门的财产予以执行，而可以当作购房人的房屋予以执行。２．如购房人与铁路房管部门仅仅是签订了购房合同，未支付任何价款的，该房屋只能作为铁路房管部门的财产予以执行。３．购房人与铁路房管部门签订了购房合同并支付了部分购房款，且该房屋已交付购房人使用的，该房屋不能作为铁路房管部门的财产予以执行，但可以作为购房人的财产予以执行，但执行所得价款应优先返还铁路房管部门尚未收取的购房款。４．购房人与铁路房管部门签订了购房合同并支付了部分购房款，但房屋没有交付的，该房屋可以作为铁路房管部门的财产予以执行，但执行所得价款应优先偿还购房人已支付的房款。
建筑承包人行使工程价款优先受偿权时，如何处理消费者已付或未付部分房款。
当建筑承包人行使工程价款优先受偿权时，不论消费者购房款是否构成对抗力，都存在着一个消费者已付或者未付购房款如何处理的问题，而这一答案也难以从最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中直接推导出来。尽管该司法解释已明确消费者已付购房款未达到或者超过51%时不能以房屋所有权对抗工程价款优先受偿权，但并不能就此推论为消费者的已付购房款不能得到法律保护，而应以返还购房款的方式予以保护，这样才能完整体现生存权优于经营权的原则。而对购房款达到或者超过的消费者来说，也有一个尚未支付部分购房款如何处理的问题。对此，大致可分为三种情形分别处理。①消费者购房款已构成对抗力时，建筑承包人在向建设单位移交建设工程占有权时，应同意建设单位向购房人交付已建成的房屋，但建筑承包人应要求建设单位在建设工程交付法律文件中明确，购房人的尚未支付部分购房款作为工程欠款的担保物直接支付给建筑承包人。②消费者购房款尚未构成对抗权的，建筑承包人向建设单位移交建设工程时，应在工程竣工交付使用法律文件中明确，应交房屋构成工程欠款的担保物，建设单位不得向购房人交付该房屋，并且确定该房屋已经支付的购房款数额；当建设单位竣工后6个月内仍不履行支付拖欠工程款义务时，建筑承包人可拍卖该商品房，但拍卖所得价款应将消费者购房已付部分价款扣除后退还，以消除该房屋原存在的所有权期待权。③建筑工程出现无法完工情形而建筑承包人向人民法院申请拍卖工程时，消费者已支付的购房款应当计算为该项拍卖工程的债务负担。消费者已付购房款在续盘人的建设项目中继续保留为房屋所有权的期待权。续盘人应继续履行原建设单位应当履行的向消费者交付房屋的义务，不享有收取尚未支付部分购房款的权利。按上面的第一、二种方式处理时，应当在竣工交付时，向铁路房管部门办理相应的房地产登记手续，确定相互的债权债务关系及担保关系。
建设工程价款与铁路预售商品房请求权之间的优先次序就同一建设工程，承包人优先受偿权与承购人对其所承购的预售商品房的请求权之间也存在冲突的可能。按照我国《城市商品房预售管理办法》的规定，预售人应在预售合同订立后30日内向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案。预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债权的请求权，使承购人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全承购人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。通过铁路房管部门登记备案，承购人对预购铁路商品房的请求权已具有了物权的排他效力。那么，当该请求权与承包人优先受偿权发生竞合时，如何确定其优先次序呢？从本质上讲，承包人对工程价款的请求权本是一种债权，但为保护承包人的利益，法律破除债权平等原则，对承包人价款债权赋予优先受偿的权利，使其具有担保物权的效力。可见，承包人对工程价款的债权与承购人对铁路预售商品房的请求权在本质上均为债权，但又都由法律特别赋予相当于物权的效力。二者发生冲突时，承包人的工程价款优先受偿权不能对抗铁路商品房的买受人。买受人也包括预购人，但也不是无条件的，以承包人提起诉讼主张优先权时，房屋预购人有无向铁路房管机构申请预购登记备案为限。起诉在先，预售登记在后的，则仍实行工程价款优先。
二、对铁路抵押房屋的执行。根据《城市房地产管理法》第46条关于“债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得到的价款优先受偿”的规定，拍卖抵押房地产成为城市房地产抵押权实现的惟一方式。对此，笔者认为不妥，因为尽管拍卖能尽可能地提高抵押房地产的价格，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是在实践中却经常会遇到抵押的房地产因种种原因在拍卖过程中无人竞买，无法变现的情况，对此，若拘泥于拍卖这一种方式，将影响铁路房地产抵押权人的抵押权的实现。我国担保法第53条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”担保法第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人合同中不得约定在履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《担保法解释》第57条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。”据此，抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种，而且抵押权人要实现抵押权，首先要与抵押人协商，协商不成时，抵押人只能向人民法院起诉，通过人民法院实现抵押权，抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖抵押物的权利，也就是申请执行人不能仅凭人民法院抵押有效的生效法律文书自行折价、拍卖、变卖抵押物，必须通过向人民法院申请强制执行的方式来实现抵押权。最高人民法院法释（1998）25号批复作了如下解释“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将评估后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有”。司法实践中，在拍卖铁路抵押房地产时，如确实无人买受，经过抵押权人和债务人协商一致，抵押权人可以通过人民法院裁定以抵押房地产折抵债务，抵押权人凭人民法院的裁定到土地管理部门或房产管理部门办理有关土地使用权或房屋所有权的变更登记手续。
对被执行人已设定抵押的铁路房地产的执行应注意的问题：执行此类房地产时，首先要查清抵押权人的债权数额，拍卖所得价款在优先支付执行费用、评估费用、拍卖佣金和抵押权人的债权后没有剩余的，不得对该抵押物进行拍卖或变卖。否则，既不能使抵押权人实现债权，又对申请执行人实现债权毫无帮助。这种情况下的执行应当禁止。只有对抵押房产的价值大于所担保债权的余款部分，可以作为人民法院执行案件的执行标的。执行法院对第三人享有担保物权的房地产进行拍卖时，必须通知该第三人，在拍卖公告中声明拍卖物有担保权益的情况。
三、对铁路租赁房屋的执行。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
被执行人将其所有的房屋租赁后，人民法院需执行该房屋时，应不影响租赁合同的效力，即通常所说的“买卖不破租赁。”《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该规定是为保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益而作出的，是租赁权物权化的具体体现，也就是说，即使租赁物的所有权人不再是租赁合同中的出租人，或者出租人在租赁物上设定了担保和抵押等，并不会造成租赁合同终止，承租人仍然可以继续进行租赁，对租赁物使用收益。合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行 < 中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”国务院《城市私有房屋管理条例》也作出类似之规定。由此可见，承租人的优先购买权是法定的，而不是根据当事人之间的合同产生的。因此，人民法院在执行该类铁路房屋时，如果采取拍卖、变卖的方式，应充分考虑承租人的优先购买权，即同样的价格应由承租人优先购买，如果采取以房屋作价给申请执行人用以抵偿债务时，原租赁合同继续有效，申请执行人仍应将其取得所有权的房屋租赁给承租人使用、收益。另外，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋，这属于租赁权的法定让与，无须征得出租人的同意，以上都是人民法院在执行租赁房屋所需注意的问题。
对被执行人出租的铁路房屋申请执行人享有抵押权时应注意的问题：
根据《担保法解释》第65条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。租赁权成立在先，抵押权在后，租赁权的关系根据买卖不破租赁的规则，租赁物买受人的所有权尚且不得对抗租赁权，而抵押权并无优于所有权的效力，租赁权当然也可以对抗抵押权而继续有效存在。租赁关系有效期间，出租人将出租物转让给第三人后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满。根据《担保法解释》第66条的规定，抵押人将已抵押的财产出租后。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权实现而解除，实现抵押权时，如果因抵押物上负担租赁权而使抵押物拍卖、变卖价款偏低而不足以清偿担保债权时，抵押权人有权要求解除租赁合同。
对被执行人已出租铁路房屋的执行应注意的问题，人民法院在采取拍卖、变卖的方式执行此类房地产时，应依法通知承租人参加拍卖、变卖，不参加的视为放弃，以保护承租人的优先购买的权利，并在拍卖公告中声明拍卖物上有租赁权的情况，告知竞买人原租赁合同应由竞买人继续履行。在被执行人出租的房地产上又同时设有抵押权时应注意：若租赁权成立在先，抵押权设定在后，新的受让人应继续履行原租赁合同至合同期满；若抵押权成立在先，租赁权设定在后，原租赁合同对新的受让人没有约。李铁军
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